2023年10月开业的黄道吉日(2022年万达商业面积6556万平方米)

作者 | 杨凯

编辑 | 夏县明、梁秀杰

视觉 | 杨凯

责编 | 韩玮烨

在2022年*反复，零售业下行的情况下，万达商管表现依旧坚挺，走在了行业的前端。

根据业绩快报数据显示，2022年万达商管*收入553.1亿元，完成年计划的 99.6%，同比增长7.4%；租金收入508.5 亿元，同比增长8%； 商铺出租率98.7%；租金收缴率100%；开业55个万达广场，完成年计划100%； 累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米，大幅高于行业水平。

01 逆势增长，韧性十足

根据快报数据，尽管2022年万达商管在管万达广场客流量仅为2019年的79%，但收入却达到553.1亿元，完成年计划的 99.6%，同比增长7.4%；租金收入508.5 亿元，同比增长8%；商铺出租率98.7%；租金收缴率100%。

可以看出， 在众多商场受*反复影响时，万达商管依旧保持着超高的商铺出租率和租金收缴率，体现出惊人的韧性。

除了在管项目，在新拓项目方面，万达商管同样表现优异，2022年共开业55个万达广场，完成年计划的100%；累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米。

根据万达商管第三次递交的招股书数据显示，2021年到2022年，万达商管新开业项目速度并没有受到*的影响，在管面积稳定增长，2022年同比增长了10.12%。

图表：万达商管在管项目情况

数据来源：招股书、业绩快报

02 发力轻资产模式的利与弊

早在2020年9月28日，万达商管就宣布：“从2021年开始，*不再发展‘重资产’，全面实施‘轻资产’战略，今后每年签约的‘轻资产’万达广场不低于60个， 万达商管将彻底‘轻资产’化”。

从上述万达商管在管项目情况来看，截至2022年6月30日， 在196个储备项目中，有175个来自*第三方业主，占比89.3%， 万达商管正在不断加大轻资产输出。 在2022年下半年，万达商管延续“大扫货”模式： 7月，万达商管接手合肥烂尾楼项目万泓中心；9月，奥克斯地产将长沙、青岛、杭州、成都5家奥克斯广场托管给万达商管；10月，海尔智家与万达商业管理*达成战略合作。可以看出，相较于需要投入大量资金的自持模式，不出钱只出力，通过每年分租获得现金流的轻资产模式已成为万达商管扩张的的主要模式。

睿和智库认为，轻资产模式的优势显而易见， 随着万达商管采用轻资产模式的购物中心增多，资本性支出需求将大大减少， 在短期内能够获得更多的现金流和利润，对*短期内的财务状况形成有力支撑。

但是另一方面， 轻资产模式也有其弊端，即盈利能力下降。 从体量来看，万达广场基本是大体量项目，对于 土地规模 有较高的要求，一般在200—300亩左右。同时万达广场对于 区位选择 偏向于成熟核心区和新城区核心区，对于 交通体系 也有较高的要求，而采用轻资产或者合作模式的项目较难同时满足这些要求，可能造成租金水平的下降。

从城市能级来看，中诚信的评级报告指出，万达商管一线和二线城市项目建筑面积占比约36%，其中自持项目一二线城市占比约39%，轻资产和合作项目一二线城市占比27%。可以看出， 万达商管商业项目轻资产模式相较于自持模式下沉更加明显，自持模式项目布局相对更优。

最后，反映到财务数据上，2021年万达商管投资物业租赁毛利率为68.82%，较2020年下降5.56个点，净利润率为28.52%，较2020年下降6.82个点， 也就是说轻资产模式输出使得万达商管*的能力下降了。

尽管如此，万达商管还是坚定地 选择“多*”，而不是“能*”， 走轻资产转型的道路。另外，万达商管当下也迫切需要通过轻资产模式扩大规模从而提高净利润，完成与投资者签订的利润对赌，推进上市进程。

03 2023年完成对赌或有希望

业务模式的转型、2022年的“大扫货”，都是万达商管为了推动上市进程，完成利润对赌付诸的努力。

根据万达商业与投资者签署的对赌协议，投资方要求万达商业在2023年10月31日前完成上市。如今，离最终协议时间已不到一年。此外，万达还与郑裕彤家族、碧桂园、中信资本、蚂蚁、腾讯、PAG太盟投资*等机构投资人设定了对赌协议：大连万达商业及珠海万赢同意保证珠海万达商管2021年至2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。

而截至2022年6月底，万达商管的营收从2021年同期的106.36亿元增加26.74%至134.80亿元；净利润则从2021年同期的6.56亿元增加516.92%至40.47亿元，下半年仍需完成近34亿元的净利，而从万达商管发布的业绩快报来看，这个目标似乎已经实现，对赌计划应该可以完成。 而2023年，随着*对零售商业的影响降低，万达商管完成对赌目标的压力预期将大大降低。

结语

2022年，商业地产零售受挫，反复的*导致商场停业关闭不计其数，零售商业需求大大降低，商户撤场、空置率高升，商场租金收入直线下降。在这样的形势下，万达商管在管项目出租率，营业收入仍然保持着高位态势，轻资产输出业务拓展顺利，收并购规模不断扩大，堪称行业复苏的排头兵。 2023年，在市场行情转好，资本市场复苏的情况下，万达商管很有希望走完坎坷的上市道路。

2023年10月开业的黄道吉日(2022年万达商业面积6556万平方米)

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