房*还款明细计算器(等额本息等额本息等额本息等额本息等额本息还款方式)
今天，我的好朋友小刘找到我，说她要买一套房子，用公积金*。问我有没有什么好的建议。
我一看她的房*记录，都是还了几个月就结清了。而且都是借的别人的钱。
后来我知道，她没有提前还款的打算，用公积金*就是为了有更多的钱可以存下来。
不提前还款是因为房价不断上涨。而每个月还几百块钱房*，影响不大，所以就没必要提前还款了。
虽然小刘后来表示了感谢，但还是希望她能多了解下房*计算器。
房*计算器是根据最新央行公布的房*政策调整而来。现在的*利率是基准利率4.75%，新政策出来后变成了4.85%。
所以她查询到最新的房*利率后，发现她还是选择了原来的固定还款方式——等额本息。
一、等额本息
等额本息就是指每月偿还同样的本金和利息。
每月的还款金额是固定的，利息会随本金逐月递增，所以每个月的还款压力会比较小。
在这种还款方式下，银行每一期的本金和利息总额不变，因此月供占收入比例也会随本金递减。
举个例子：小李需要在2020年1月1日开始偿还*本金为190000元，每月月供为820.5元。
如果小李选择了等额本息还款方式，那么每月应还金额为1778.4元（即190000÷12+820.5）。
因为小李每月收入就那么多，而银行月供利息为820.5元/月。也就是在2020年1月1日开始，小李的月供=(190000÷12+820.5)+(2212.4×12)+(100×12)=16126.56元。
虽然每个月都是一样的还款金额，但小李在2020年1月1日后需要还的总月供就是比之前要多很多了。所以小李就不建议提前还款了，但是可以等到2021年1月1日再重新开始还款。
二、固定利率
固定利率是指借款人申请*时，在合同中约定的*利率不随基准利率或市场利率而变动。
选择固定利率，就是让你的还款压力平均分摊，不管央行如何调整政策，你每个月都要还同样的钱。
这就比较省心。因为在选择固定利率时，我们的房*利息也是不变的，总利息=总本金*利率*还款时间。
比如你*100万，按等额本息还款，选择了等额本息，总利息为84万元；
如果你选择了固定利率，那么总利息=84万元*4.85%+（100-109万）*0.08=57万元。
也就是说你每个月要还的钱不会变，但因为还款时间的不同，实际支付的利息会发生变化。
如果你选择了固定利率，那么在每个月的还款日后开始计算利息；如果你选择了固定利率，那么在每个月的还款日后开始计算利息。
比如你*100万，*20年时间，平均每年支付利息为84万元（每半年一次）。
而如果你选择固定利率模式——每月还款日后开始计算利息。那么在每个月的还款日后开始计算利息。
这样每个月就要还84万元本金加上等额本息后产生的100万元利息（假设房*还款周期是20年）。
所以看起来差别不大，但每月都要还一次*。
但因为是固定利率模式，所以实际支付的利息比等额本息少一些。
这就是我为什么推荐小刘用等额本息还款方式了。
因为每月固定还款时间相同和总利息相同的情况下，等额本息还款方式每个月能节省大约5000元的利息（一年下来就是2.5万）。
三、提前还款
提前还款时，首先要了解自己的还*情况。比如，是否已还了大半年，还有*没有还，还款有无压力等等。
如果没有压力，建议不要提前还款。
因为，我们已经还了很久的房*，已经形成了固定的模式。如果再提前还款，很可能会打乱我们的生活节奏。
当然如果确实有需要提前还款的打算，也可以算一算自己的还款额、利息。看一下是否可以接受。
因为，等额本金是指：在还款期内把*数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余*在该月所产生的利息，这样由于每月还款数不变，利息越来越少，月供也随之减少。
所以，等额本金是提前还款时要考虑的一个因素。当然最好不要提前还款，可以把资金用来做其他投资。
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