郑东新区 鬼城(如何看待郑东新区的房价？)
郑州，河南省会，黄河流域最大的城市，**中心城市，中部崛起的龙头城市。
作为一个四线城市，郑东新区，是河南唯一的*级新区。自2011年以来，郑东新区在全国一二线城市中率先享受到了*战略规划带来的发展红利。尤其是在2014年以来，郑东新区实现了突飞猛进的发展。
郑州作为“*中心城市”和“国际性综合交通枢纽”，郑东新区的发展对河南乃至中部地区都起到了非常重要的引领作用。
在2016年河南省*工作报告中指出：“郑州是*中心城市和*创新型试点城市、商贸物流中心、全国重要交通枢纽……要加快实施‘两纵一横’高快速路建设，确保郑新高速今年年底通车。”这是郑州首次在*工作报告中提到“高快速路”，由此可见郑东新区在全省、乃至全国地位之重要。
作为郑州的高端产业集聚区、金融产业集聚区和高科技产业集聚区，郑东新区在一众区域中可以说是鹤立鸡群。
但是从2016年到2017年上半年，在诸多业内人士眼里却是一个“鬼城”的存在——区域内建筑空置率极高，已出现“鬼城”现象。
一、数据
在百度上输入“郑东新区鬼城”，可以查到相关新闻和评论。搜索到的内容有如下：
2016年郑州主城区及周边房地产市场大幅降温。2016年郑州全市新建商品住房网签面积为831.3万平方米，同比下降27.7%。其中，新建商品住宅成交面积为708.1万平方米，同比下降38.2%；成交套数为66724套，同比下降30.9%；成交均价为6244元/平方米。2016年郑州全市商品房销售面积比2014年减少369.4万平方米，房地产投资完成额比2014年减少946.5亿元，房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款分别比2014年减少206.4万平方米和147.4亿元。截至2016年底，郑州市区商品房库存达1545万平方米（包括住宅、商铺及写字楼），其中商品住宅165万平方米，商业用房229.2万平方米。从以上数据可以看出郑东新区的库存压力还是非常大的。
从2016年8月份开始，郑州中心城区二手房房价进入下行通道。其中，最能反映郑东新区二手房价格情况的中原五路二手房均价从2016年1月份的10492元/平方米跌至9月份的9170元/平方米，跌幅达6%。
郑州东部的郑东新区房价也是一路下滑，尤其是高新区房价表现更为突出。高新区房价从2015年1月份的8400元/平方米跌至2017年7月份的7100元/平方米，跌幅达13%；而同在高新区房价最低的龙子湖片区却逆势上涨了近5%，也就意味着在郑东新区和高新区房价相差不到5000元的情况下，龙子湖片区竟然比高新区贵出5000元。
二、原因
1.房价高昂：郑州的房价在全国也是名列前茅的，对于郑东新区而言，其区域内的房价更是高达14000元/平米，甚至达到了16600元/平米。相比于周边城市的价格，郑东新区的房价还是很高的。所以很多在郑东新区买房的人就会选择去周边区域买套房子，然后去郑东新区上班。这就导致了很多楼盘空置，出现了“鬼城”现象。
2.交通不便：郑州本身的交通网络还不够完善，道路也不是很宽阔，特别是郑州东三环与南三环之间，没有高架桥，也没有地铁。很多人都会选择开车或者乘坐公交车出行。在出行方面对郑东新区形成了一定阻碍。
3.新区规划限制：从2009年以来，郑州市*先后公布了《郑州市城市总体规划（2003-2020年）》《郑州市城市总体规划（2004-2030年）》《郑东新区规划纲要》等多个纲领性规划和导则文件，明确郑东新区为“*级新区”和“中原经济区核心区”。根据郑州市*2009年7月3日下发的《关于在郑东新区建设河南信息技术产业园的批复》，该产业园被定位为*高新技术产业开发区、全国一流的软件研发基地和河南省重要信息产业基地，也是郑州市*“一号工程”。对于在郑东新区发展的企业来说，该政策在一定程度上限制了企业的入驻。
4.外来人口少：对于一个新区而言，人口是经济发展的根本动力之一。但是随着城市的发展和建设，很多外来人口涌入城市生活或工作。而郑东新区由于配套不完善、产业结构单一等问题导致了大量外来人口和本地人口的流失。而且因为房价昂贵，很多人都不会选择在郑东新区买房安家。
5.其他原因：
1)土地出让机制存在问题：从2010年到2016年期间，郑东新区出让土地有近200宗（统计不全），其中*挂牌出让约80宗土地，通过招拍挂方式出让约120宗土地（统计不全）。这就导致*通过招拍挂出让土地上建筑物没有按时建设（统计不全）或者是建成后由于开发商没有按时交付而导致大量建筑空置。这也是出现“鬼城”现象的一个重要原因之一。
2)产业结构单一：在2014年以前，郑东新区主要以制造业为主（工业产值占 GDP比重超过90%），制造业高度发达已经成为了郑东新区的产业特色和优势所在。
三、如何解决
“鬼城”现象，其实并不可怕。目前，随着国内经济的发展，房地产行业的发展也随之壮大。虽然存在“鬼城”现象，但是这些区域的开发水平很高，房屋质量、小区配套和生活环境都很不错，并且能够充分满足居民的居住需求。
首先，开发企业应在项目规划阶段进行合理规划，加强成本管控，注重成本核算，防止盲目投资。
其次，应加强基础设施建设，尤其是道路、给排水、绿化、供电等方面的基础设施建设。并且应合理配置公共服务设施（包括学校、医院、文体等），营造宜居的生活环境。
再次，*应建立健全房地产市场监管机制，严厉打击各类违法违规行为；加大对房地产市场价格监测力度，严厉打击恶意炒作房价行为。
最后，对于已经形成的“鬼城”现象也不用太过担心。现在很多地区都在积极打造特色小镇、文化小镇等新概念地产项目。这些小镇或者文化小镇将会成为郑东新区特色地产项目中的一个亮点。
此外还应该加大对郑东新区以及周边区域的宣传力度，让更多人认识到郑东新区和周边区域的潜力和优势；加大招商引资力度，积极引进大企业大*入驻区域内。
四、总结
郑东新区目前已经发展成河南省经济增长的重要引擎，成为全国、全球关注的焦点。在未来很长一段时间内，郑东新区仍将保持高速增长，有可能会成为下一个全国、全球瞩目的焦点。但正如前文所述，“鬼城”现象的存在无疑会阻碍郑东新区的进一步发展。毕竟，土地是有限的，人口才是无限的。
在*“去库存”、“稳房价”背景下，郑州本地需求依然不大。虽然郑东新区房价较高，但目前价格并未回归到合理区间，处于高位盘整状态。
最后要说的是：对于购房者来说，在购房前需要对区域有个正确、客观的认识——不盲目追求高价楼盘，不做接盘侠！
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