随着农村村民物质和精神生活水平的逐步提高，对农村房屋的居住条件和环境都有了更高的要求，因此近几年农村建房活动也逐渐活跃起来。当这种情况面对当前我国日趋紧张的农村土地资源和日益严格的土地保护政策的时候，农村违规建房必然是今后严格整治的对象，这其中还包括一些新的整治政策，今天就来解释一下，以便为计划建房的村民提供警示和指导，避免因不了解政策或法律意识淡漠给自己带来一些麻烦和损失。

首先就是无合法权源的老宅上将不允许翻建房屋

2021年11月26日我国自然资源部印发了《土地卫片执法图斑合法性判定规则》，根据此规定精神，今后将对自1987年我国《土地管理法》颁布实施后没有经过审批、无合法权源的土地上的村民住宅进行严格整治，即便是使用多年的老宅上也不允许翻建或改扩建，否则将会被认定为*非农建设违法用地。

还有一种更严重的情况就是，使用多年的老宅，在实际使用过程中也没有遇到什么问题，没有谁来告知违法用地建房的情况，但是一旦房屋翻建时却会告知违法占用了耕地。

为什么会出现这种情况呢？主要我国对农村土地性质类型的定性主要取决于第二次全国土地调查（简称二调，时间是2007-2009年），这次根据卫片采集信息，如果当时是建设用地就将这块土地认定为农村建设用地，如果是耕地就直接认定为耕地。因此在土地二调后在耕地上建了房，由于《判定规则》2021年底才出台，因此这段时间在耕地上建的房并没有人和单位过多干预。

但是一旦在这些土地上翻建就将麻烦了。目前我国对农村违规占用耕地的调查取证主要取决于卫片执法，也就是采用天上的高清卫星拍照后通过对比后确定违法行为。如果土地上房屋不进行翻建活动，卫片执法就不容易发现你占用耕地建房的事实，可一旦进*屋翻建后，由于房屋形态和色调发生改变，这时卫片执法时就很容易通过对比，发现在耕地上建房的事实，一旦被卫片发现占用了耕地，那么就会被当作*违法占用耕地建房，依照目前政策，是要拆房、退地等处理的，这个咱们下面将作具体介绍。

也就是说即便是在使用了多年的老宅上，无合法权源的话也是不能翻建和改扩建房屋的。如果没有占用农用地，符合国土空间规划和村庄规划的话，在补办完用地和规划手续后才可以进行翻建活动。如果是占用了耕地，那翻建行为将是不允许的，否则将面临拆房退地等处罚。

第二就是即便是具有合法权源的宅基地上也不允许未经审批就翻建、改扩建房屋

因为多年使用的宅基地会面临由于近期规划变更造成土地类型改变的情况，比如老宅基地所在地块目前被划定为*区、生态或水源保护区，变更了土地类型的宅基地上是不允许再进*屋翻建或改扩建的。

如果想新建房屋可以向所在村集体申请新的宅基地建房，以避开这块区域。

第三是不允许未经批准新建房屋

农村建房以后将不允许“未批先建”，主要是要审核建房人是不是符合的宅基地使用资格以及用地是不是符合规划。

比如审核建房人是不是符合宅基地使用资格，是不是符合“一户一宅”宅基地使用面积规定；建房用地是不是处于住宅用地规划区内，是否占用了耕地，公共设施和公益设施用地，建房层数、层高和面积是不是符合规定要求。

农村建房先批后建还会在最大程度上保证我们建房用地合理性和住宅安全性，因此对村民来说是很好的，对于符合条件的手续办理也很简单，大家对此不要过于担心。

第四是上面提到的占用耕地建房行为，将会受到严格查处

2020年7月3日我国召开了电视电话会议，规定自当天起对农村占用耕地建房行为施行“零容忍”政策，要做到及时发现、及时整治、及时处置。

紧接着我国自然资源部就发布了农村乱占耕地“八不准”政策，并多次公开通报了全国范围内几百起农村乱占耕地建房问题的典型案例。对待占用耕地建房行为采取的处理措施是拆房、退地复耕等措施。

比如近两年炒得沸沸扬扬的陕西秦岭和山东济南违规别墅*，也彰显了*对于违规占用耕地建房的整除力度。据说今年对此的执法监管将更加严格，轻则每平米100-1000的罚款，重的将追究刑责。

第五是将对农村以建农业设施名义建造“大棚房”进行严格打击

由于城乡经济的发展，这些年乡村游也逐渐兴起起来，什么别墅式住宅、私家庄园等食宿地方也越来越吃香。可是*土地监管越来越严，因此就有打着建设设施农业的名义去建“大棚房”。这种典型的“挂羊头，卖狗肉”占地用地行为，也将是是*重点整治的对象，而且会一直保持高压打击态势，一旦发现便会被认定为典型违法问题，打击力度毫不手软，拆房、退地、复耕、罚款，还会有严厉的追责问责。