2023年适合敲墙的吉日(昆明楼市降价趋势下的趋势)
2023年快来了，又到了一年一度的预（da）测（lian）时间。
差不多一年前，我们也曾对今年的楼市做过判断，并得出了三个结论： 一是今年买房的门槛会大幅降低，二是买到好房子的成本不降反升，三是保障性住房将越来越多。
一年过去，你觉得这些判断是应验了还是打脸了？
这个12月，政策的剧烈调整已经显现出了一些端倪，明年的楼市也许会有以下这些变化。
也许是最后的正常交付
今年还剩10天左右，传统的年底集中交付如约而至了——本周起，本地将有两位数的项目在这一时间段密集交房。
年底本地计划交房项目不完全统计。昆明楼市制图
而春节前的这轮交付潮，也许会是未来一段时间，最后一拨正常交房了。 即将到来的2023年，延期交房发生的概率恐怕会越来越高。
原因我们其实已经在之前的《有点担忧新一轮的交房延期》一文中解释过，不过当时有部分楼粉表示，只要钱到位，国内的建筑行业并不会出现人力短缺的情况。
不知道近两周的快速过峰，是否改变了他们的看法？
早在2020年初，*建筑业协会就曾以*对建筑业企业的影响做过调查。
从结果来看， 6成受访企业认为会产生很大影响，而9成受访企业认为影响将集中在“拖延施工进度、影响合同工期”方面。
*对建筑行业影响。图源*建筑业协会
要知道，本身近三年国内的建筑业从业者规模，就处于收缩状态，未来的用工态势至少是不太乐观的。
近年建筑行业从业人员数量变化走势。图源光大证券研究所
不过， 我们担忧的其实倒并非施工进度，而是装修这一环节。 因为其从业者人数要远小于建筑业，而对熟练工的依赖度则要更高。
而即使相关人员所受的影响有限，装修也从来不是一件关起门来就能搞定的事。自己家搞过装修的人应该会对下面这些场景深有体会：
采购的各类建材有的可能要从其他地方发货，如果厂子效率降了，或者物流延迟要不要等？
搞装修的往往是一个团队，给你敲墙凿管、贴瓷砖的可能不是同一位师傅，如果某人出现了*，是不是也要等？
未来越来越多家庭的装修会面临这样一个怪圈：人等人、人等料、料等人，时间成本的上升几乎是不可避免的。
*对装修环节的影响，会越来越显著。图源见水印
当然，倒也不是说所有的项目都会面临这样的困境， 有实力的大企业，能充分发挥其资源调配优势，把这样的影响降至最低；但中小型企业，恐怕想调也没得调。
别忘了，近期交房的不少，但各种二次延期的也不少。虽说都是原先的问题项目，但趋势已经显现。
反正如果我是房企项目，明年最稳妥的策略无疑是卖毛坯，一方面能将价格压低，另一方面能规避装修潜在的各种隐患。
毕竟，眼下的市场只要延期一次，项目就约等于被判了*缓，谁还会信你？
还会有多少人想买房？
近两周很多城市都有个新变化，那就是早高峰的地铁不堵了，因为大家都在家里数羊呢。
这样的背景下，按常理推断市场成交应该跌得一塌糊涂才对。
但实际的结果，恐怕会出乎大家的预料：本地房协的统计就显示， 近两周昆明的新建商品住宅周度成交数据，并未出现显著下滑。 说不上多好，但也没那么糟。
*似乎并未对昆明的新房成交造成影响。图源昆明房协
至于原因，恐怕又是备案数据延迟带来的统计偏差。因此，我们提供另一项数字给大家作为参考：
整个11月，昆明房产信息网公示的退房案件数，仅有39件；作为对比，去年同期的这一数据量为104件，锐减了6成以上。
应该不会有人认为，本地项目的品质或是购房者的退房意愿，历经一年能有这么大的变化吧？ 直观的原因无疑是买得少了，自然退得就少了。
当然， 这倒也不意味着我们对明年的市场成交就完全没信心。
一方面，我们之前也反复强调过，昆明的购房客群相比其他城市要特殊一些，一直都是省内+省外+本埠，三足鼎立的构成。
如今随着流动政策的放开，说不定两支援军很快就要来了，对吧？
政策调整后，人们的出行需求开始回涨。图源见水印
另一方面，三季度起，本地的新房成交出现了显著上扬，主因无疑是各种优惠政策的催动。
当然在当时的市场环境中，激活的更多是本地的改善需求，所以不少改善项目量价齐涨。由此看来， 昆明楼市稳定的底色依旧未变。
唯一的问题可能在于，本地的改善需求还能支撑多久，而说好的援军到底会不会来、又何时会来呢？
新的一年昆明的市场成交，恐怕在数据面上不会多难看；但实际表现如何，只能是买的卖的，冷暖自知了。
房价还继续降吗？
最后我们简单聊几句大家最关心的价格，明年房价还会继续降吗？
首先， 大范围的如今年这样的降价促销，恐怕是不会有了， 尤其是在房企普遍获得了金融政策“三支箭”扶持的背景下。
昆明的新房二手房价格指数，11月环比双双上涨
我们之前分享过这样一个观点：项目降价，目的永远是为了未来能涨回来。是不是一厢情愿暂且不论，至少不会有人抱着做慈善的心理来卖房。
如果说之前的以价换量，更多源自偿债的压力，那如今这样的压力延后了，项目又哪来的动力继续降呢？
毕竟连普通人都是人有多大胆，deadline拖多晚了，更何况是一家企业一个项目。
在此基础上， 零星的降价肯定还会有，但能让步的幅度恐怕会很有限。
这一点我们之前也聊过，昆明市面上一些项目，售价明显连成本都已经包不住了，再降还能降到哪去？
未来可预见的一种新常态，是项目围绕着基准线小碎步调整：卖得好的时候，就往上两步，不好的时候，再退回来。
别觉得这只是我们的臆想，看看房协的数据，有的楼盘确实已经开始回调了。
11月昆明商品住宅销售TOP10。图源昆明房协
但关键的问题还在于很多购房者的不买账。就像针对亏本卖房这件事，有的人可能是不相信的态度：你说亏本就亏本？我觉得还能再降点。
有的人则是无所谓的态度：亏本那也是活该，之前赚的多的时候房子质量也就那样，也不见它分我点啊。
当买卖双方抱持着对抗态度，降不降价对成交拉动不明显时，项目恐怕也没有多少继续让利的心思了。
实际上，今年的一大新趋势，是房价这一原本最实际的话题，似乎正变得越来越虚无缥缈。
当不确定性渐强，谁都知道现金为王；而如果眼前的快速过峰只是第一拨，未来还有第二三四五集的话，降或不降，还重要吗？
我们能给出的建议只有一个：生活还要继续，请以此作为你各种选择的出发点。
而这也许是个难得的机会，能帮助你重新审视自身的居住需求。你说对吗？
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